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个人房贷利率新规,房贷利率正式“换锚”

要闻 2019-10-09 11:33149未知admin

根据央行此前发布的公告显示,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

而《华夏时报》记者注意到,9月20日,全国银行间同业拆借中心公布的改革后的第二期LPR报价:1年期水平为4.20%;5年期水平为4.85%,保持不变。按照这次报价,当前各地首套商业性个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%。

房贷利率新政对当前房价的影响如何?对此,苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁认为,房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响不大。因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。

此外,谈及房贷利率走势,易居研究院智库中心总监严跃进亦分析指出,从近期房贷市场的政策面看, “房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续 随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计 LPR 房贷利率将有进一步下调的可能。贷款成本几无增加 二套房利率变化稍大

​央行此前公告称,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(注:1个基点为0.01%)。另外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

今年9月20日,LPR机制改革后的第二次报价公布,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变,仍为4.85%。按照这次报价,当前各地首套商业性个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%。

此前,银行发放个人住房贷款,都是参照贷款基准利率,并上下波动,5年以上的个人住房商业贷款基准利率为4.90%,二套房利率高于首套。与参照贷款基准利率确定房贷利率的方式对比,新规实施后贷款利率的变化并不明显。

诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端分析称,在新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房贷利率。

以北京地区为例,其首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,即不低于5.4%;二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点,即不低于5.9%。新的首套、二套房贷利率分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%,高了0.01%和0.02%。

苑承建说:“整体看,对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响。房贷利率换锚,还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。”

上海易居房地产研究院8日发布了《中国LPR房贷利率报告》,其测算的14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,二套房的月供额比过去增加15元。报告认为,类似月供额的变动非常小,基本上不会对购房者造成太多干扰,或者说影响可忽略不计。

新规实施后,房贷利率的整体上涨幅度不仅不大,个别地方甚至还有短暂下调。21世纪经济报道8日称,从两位沪上国有大行和股份行高管处了解到,上海当前执行的房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%来计算,首套房贷款利率最低4.65%,二套房最低5.45%。

不过,有分析指出,首套房贷款利率低于LPR只是暂时的,未来会逐步调整到相应期限LPR之上。一位国有大行上海分行高管说:“上海房贷一向比较特殊,需要一个过渡期,所以开这个口子情有可原。”

整体基本稳定 未来有下降可能

根据《中国LPR房贷利率报告》测算,不同城市对此次房贷利率新规的反应也有差别。

该报告称,今年10月,4个一线城市首套房的LPR房贷利率为5.23%,相比9月份的5.21%上升了0.02个百分点;二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升了0.03个百分点。一线城市采用新的利率定价机制后,利率只有微小变动,二套房利率的变动幅度稍微大一点。

二线城市方面,7个二线城市首套房的LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升0.03个百分点;二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升了0.05个百分点。

3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为0.05个百分点;二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%也下降0.05个百分点。

“从城市结构方面看,二线城市的负担增加相对会大一点,三四线城市则没有太明显的负担增加,甚至有减负现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端说,横向看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这与二线城市房地产政策近期偏紧有关。

从更长期的变化来看,有业内人士认为,随着LPR下降预期的增强,房贷利率也有降低的可能。严跃进称,从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,而国内降息预期也会进一步强化,这都对LPR及LPR房贷利率产生影响。从近期房贷市场的政策面看,“房住不炒”是重要的指导思想,这决定了房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

中原地产首席分析师张大伟指出,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,房贷利率也会随着下调,与目前相比,房贷利率上涨的可能很小。

房贷利率正式“换锚” 未来走势如何?

房贷利率新政正式落地!

今年8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

“新的房贷利率政策表现出‘市场化’和‘差异化监管’相结合的特点。其中,基础利率部分,市场报价机制的引入,使得房贷利率更加的市场化,而利率加点部分,人民银行及各个省分行的参与,也使得监管部门可以针对各地房地产实际情况进行差异化监管和调节。”陈嘉宁表示。

那么,新政策是否比旧政策的房贷利率更高?

对此,陈嘉宁坦言,“不确定”。这取决于利率市场的状况,包括基准利率和市场报价利率(LPR)的高低,以及各自利率加点的高低等因素综合决定。如当前,5年以上LPR的利率4.85%是略低于同期的基准利率的(4.9%),但是今后两者的走势和变化还有待观察,相信短期内不会有较大的差异。

今年9月20日,全国银行间同业拆借中心公布改革后的第二期LPR报价:1年期水平为4.20%;5年期水平为4.85%,保持不变。按照这次报价,当前各地首套商业性个人住房贷款利率不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%。

“若和央行 5 年期基准利率 4.90%相比,当前 5 年期报价利率 LPR 则相对更低。” 上海易居房地产研究院8日发布的《中国LPR房贷利率报告》也认为。

上述报告显示,根据统计的数据来看,2019 年10 月份,4 个一线城市首套房的 LPR 房贷利率为 5.23%,相比 9 月 份的 5.21%略有上升,上升0.02 个百分点。7 个二线城市首套房的 LPR 房贷利率为 5.67%,相比 9 月份的 5.64%上升0.03 个百分点。3 个三四线城市首套房的 LPR 房贷利率为 5.59%,相比 9 月份的5.64%下降 0.05 个百分点。

此外,报告还基于前面14城的统计结果,以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算,观察 LPR 贷款利率下购房者的月供压力发生了什么变化。测算结果显示,14个城市在执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加6元,而二套房的月供额比过去增加15元。类似月供额的变动非常小,基本上不会对购房者形成太多干扰。

谈及房贷利率走势,严跃进则指出,从近期房贷市场的政策面看, “房住不炒”是重要的指导思想,这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计 LPR 房贷利率将有进一步下调的可能。

中原地产首席分析师张大伟亦表示,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

房贷利率新政下如何买房?

“2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”央行此前的公告指出。

《华夏时报》记者也注意到,相关商业银行也做好了切换工作的准备。

比如建行10月8日表示,按照人民银行部署要求,建设银行切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务,相关工作平稳有序进行。

尤为值得关注的是,利率新政的推出,对于现有房贷利率又会产生什么影响?

对此,陈嘉宁分析指出,利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况:(1)若央行的基准利率持续发布,则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率,履行还款义务;(2)若央行的基准利率停止发布,不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。虽然官方目前并未公布具体方案,个人认为,第一种过渡方案更平滑,新老两种贷款形式并存,但是新发贷款都以市场报价利率(LPR)为基础,随着时间的推移,以基准利率为基础的老贷款逐步到期,基准利率也逐渐退出历史舞台。当然,具体的利率方案有待官方进一步的确定。

此外,谈及对购房贷款的建议,他表示,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。当然,新政下,由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。同时,建议选择公积金贷款/混合贷。因为目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。

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