欢迎来到资讯世界!

德国柏林房租设上限,房东瞬间崩溃

要闻 2019-08-27 14:51121未知admin

德国首都柏林一直被认为是欧洲最宜居的城市之一。

那里不仅有绿色公园,还有各种历史建筑,遍布旅游风景区和名胜古迹。与此同时,柏林的生活成本也不算很高,在瑞士银行发布的2018年全球城市生活成本排名,柏林的排名在30位。

2003年,前柏林市长沃维雷特(KlausWowereit)用了一句“Berlinistarm,abersexy.”(柏林贫穷,但性感)来形容这座城市,以反映这里较低的生活成本。

但是自欧债危机后,柏林成为了全球房地产投资热土,房价涨幅引领全球,房租也水涨船高,引起了当地居民不满。

不得已的柏林政府只好谋求给房租设个“上限”,没想到一下打中了德国最大“二房东”VonoviaSE的“七寸”。

德国最大公寓运营商预计明年营收少2000万欧元

北京时间8月26日,柏林当地媒体援引一项法律草案报道称,柏林市政府计划将房租上限设定在每平米每月7.97欧元(约合63.3元人民币),作为今年早些时候达成的冻结租金协议的一部分。

据报道,柏林城市发展参议员KatrinLompscher计划提出一项议案,对2013年之前建造的公寓设置租金上限,对2014年之后建造的公寓不设上限。

根据她的提案,柏林很多房屋的基本租金上限应为每平方米3.42欧元;民主德国时期预制装配式房屋的租金最高不得超过5.64欧元;广受欢迎的1918年以前式结构房屋可以高到6.03欧元;1991年至2013年德国统一时期建造的公寓,最高租金不得超过每平方米7.97欧元。

柏林市参议院将准备这一议案,于10月15日提交给该市议会。在获得批准后,该法案预计将于明年1月生效。

柏林社会民主党(BerlinSocialDemocrats)副主席扎多(JulianZado)也是提议设置租金上限的政客之一。他在接受BBCCapital采访时说,“六、七年前,柏林的房租还很低,许多年轻人,比如我,来到柏林,是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。这正是柏林的独特之处,但这已经被改变了。”

近年来,德国采取了全国性的行动,开始解决房租高涨的问题。2015年,德国议会通过了一项法律,限制房东提高租金的幅度。根据该法律,新合同的租金涨幅不应高于该地区平均租金的10%。

今年6月,柏林市政府决定将房租冻结5年,以回应当地居民的抱怨。居民曾反映,这座曾经以经济实惠而闻名的城市现在把房租定得过高。

根据新规,柏林的房东们未来五年内不得提高房租,除非对房子进行(必要的)重新装修。如果违反了相关条例,最高将被处以50万欧元(约387万人民币)的罚款。

报道称,该草案仍有待讨论,具体内容仍有可能改变。

虽然限制房租能让租客少点经济压力,但是却会影响到房东的利益。

德国最大公寓运营商VonoviaSE表示,随着柏林市政府计划设置每平米7.97欧元的房租上限,预计其2020年营收将因此减少2000万欧元(约合1.59亿元人民币),约占其在柏林的租金收入的10%。

该公司表示,作为应对措施,计划将原本指定用于其柏林房地产的现金重新调配到其他地区,并且表示,仍然认为柏林政府设定租金上限的做法是违宪的。

据悉,“德国住宅”(DeutscheWohnen)是柏林最大的房东,在德国首都拥有逾11.5万套公寓,而Vonovia拥有逾4.2万套公寓。

直接限制房租有何隐患?

虽然引入租金上限可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气,但也可能产生显著的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。一些专家说,这可能会导致开发商建好了房子以后只卖不租。

柏林租户协会(BerlinTenants'Association)主席维尔德(ReinerWild)接受BBCCapital采访时说,该项法律有太多免责条款,房东有时会选择视而不见。更重要的是,由于要找到合适的房子很困难,租户往往不愿对房东采取法律行动。

德国住宅行业协会(GermanHousingIndustryAssociation)主席格达什科(AxelGedaschko)对德国报纸《时代周报》(DieZeit)表示,该政策可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。他表示:“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来5年内少建5万套公寓。”

更重要的是,如果房东知道他们的收益在未来5年内无法增加,他们可以选择在此期间推迟任何房屋装修或维护。

与此同时,一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租:他们发起一项正式请愿,呼吁柏林政府分拆那些持有公寓数量多于3000套的租赁公司。

如果租金设限政策得以实施,当地政客表示这将是革命性的举措,并可能成为其它面临生活成本问题的城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡(Hamburg)也开始考虑设置某种租金上限。

据BBC,柏林市绿党(TheGreens)立法机构代表、该党住房政策发言人施米德伯格(KatrinSchmidberger)说,这样的想法在德国从未有过。

柏林房租10年涨1倍

过去几年,低廉的房租和炫酷的声誉,与欣欣向荣的科技行业和欧洲最强经济体首都的地位一起,共同将柏林打造成了一个大都市。

创业公司和大型企业纷纷涌入,给当地带来了收入不菲的工作,并激活了长期低迷的房地产市场。

这让曾经“便宜”的柏林,如今“居不易”。

新移民大量的涌入,包括来这里留学的外国留学生,以及被强劲的就业市场吸引的年轻专业人士,已经让柏林成为全球增长最快的房地产市场之一,并推动租金迅速上涨。

房地产门户网站Immowelt最近的一项研究显示,仅在过去10年,柏林的房屋月租金不止翻了一番,从2008年的每平方米5.60欧元涨到2018年的11.40欧元。尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市,但涨幅高达103%,在德国居首位。房租价格因所在位置而异,但2017年的统计数据显示,在该市一些更受欢迎的社区,一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元。

过去10年中,柏林的人口增长了数十万。根据政府的统计数据,柏林目前的人口超过370万,而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计,这一增长只会加速,预计到2025年,柏林人口将超过400万。

而过去十年中,整个德国的总人口不过从8000万出头增长到了8200万。

除此之外,绝大多数柏林人(约85%)是租房子或租公寓居住,而不是自己购房,这导致经济适用的房源更加紧缺。在柏林,房源主要分为三类,除了国有社会福利住房,还有由大型私人租赁公司和小规模房东持有的房源。

除此之外,根据设在科隆的德国经济研究所(IW)的调查,过去3年德国共新建了28.3万套住宅,但只相当于目前住房市场缺口的五分之一。

雪上加霜的是,这些新建的住宅有一大部分建在了没什么人的乡下,而不是住宅短缺的大城市。

在科隆和斯图加特,新建成住房的数量仅为需求量的一半。慕尼黑、法兰克福和柏林的情况虽然稍好一些,但也低于全德平均水平。在斯图加特,新建住房仅能满足需求总量的56%,慕尼黑的比例达到67%,柏林为73%,法兰克福78%。

而全德国却有69个县市级行政区在过去两年里新建房屋的数量超过实际需求的50%,造成了大量房屋空置。

延伸阅读:

当地时间8月25日,在法国举行的七国集团(G7)峰会上,美日宣布原则上达成贸易协定,并将于今年9月联合国大会期间正式签署条约。这可算是G7峰会上的一个重磅新闻,因为在美国强大压力下开展的美日贸易谈判开局并不顺利,甚至在谈判内容的设定上双方都意见不一,使原本定于2018年9月展开的双边贸易谈判,一直拖到2019年4月才正式启动。

然而,在短短的4个月磋商时间里,两国便传出基本达成框架协议的消息,这在双边贸易协定谈判史上也算是开了一个先河。那么,该协定为何达成如此之快?该协定的达成将对“区域全面经济伙伴关系”(RCEP, 由东盟十国发起,中日韩等六国参与的自由贸易协定)谈判产生什么样的影响呢?

这只是美日贸易谈判的“早期收获”成果

美日贸易协定之所以能在如此短的时间内达成,是因为这份框架协议并非一个实质意义上的双边自由贸易协定,只能说是一个“早期收获”成果。

美日贸易协定谈判之所以迟迟未能进入正式阶段,就是因为双方在谈判议题上一直争执不下。美国贸易代表办公室最初公布的谈判目标,不仅包含货物贸易,还涵盖了投资、服务贸易、金融,甚至还有美国—墨西哥—加拿大协定(USMCA)“毒丸条款”的内容,主张进行实质性的自由贸易协定谈判。美国在2018年11月底表示,已经签署的USMCA将是包括美日协定在内的未来贸易协定的雏形。而日本主张的则是“货物协定”,而不是将服务业也包括在内的“自由贸易协定”。因为一旦按照USMCA的标准谈判,未来日本贸易外交的自由度可能会受到限制,对此日本坚决不愿意接受。

经过多次磋商,最后双方达成“妥协”,即将美日贸易协定谈判分为两部分,一部分是几个月可以完成的、涉及货物关税和其他贸易壁垒的“早期收获”,另一部分涉及更长期的问题。因此,这次签署的框架协议,实际上是美日贸易协定中的“早期收获”成果,要达成实质意义上的自由贸易协定仍有很长的路要走。

美国强力推进有原因

美日贸易协定谈判的谈判是在美国的强大压力下展开的。那么,为什么美国如此力推?我认为主要原因有以下几个:

一是为了缓解中美贸易摩擦持续升级带来的经济下行压力。我们知道,在中美贸易摩擦持续升级的大背景下,美国经济下行压力增大。摩根士丹利分析师认为,国际贸易情绪严重打击了美国企业的信心,加上全球经济增长已经滑落至多年低点,美国经济面临下行风险。同时该投行预计,如果当前的国际经济形势未能出现好转,那么三个季度后美国经济将陷入衰退。若要避免美国经济陷入衰退,尽快完成与日本的贸易协定,如同一颗救命稻草,可能给美国经济增长增加信心。

二是为了弥补退出跨太平洋伙伴关系协定(TPP)的“损失”。美国退出TPP后,其余11国达成了全面与进步跨太平洋伙伴关系协定(CPTPP),日本和欧盟也签署了经济伙伴关系协定(EPA),并分别于2018年12月和2019年2月生效。这些协定带来了明显的“贸易转移”效应。面对澳大利亚和欧盟这些受益于低关税的竞争对手,美国牛肉和猪肉销售商开始失去日本市场份额。以牛肉为例,CPTPP生效后,关税减免至27.5%,来自CPTPP国家的牛肉对日出口量猛增至上年同期的约1.5倍,而美国牛肉则仍需面对高达38.5%的进口关税。因此,“利益至上”的特朗普无法容忍自己碗里的肉落入他人之口,必使出全身解数挽回损失。

三是为了减少对日贸易逆差。在被中国取代之前,日本长期以来一直是美国最大的贸易逆差来源国。尽管逆差规模已经缩减很多,但毕竟事实还在,且近年略有上升。根据美方数据显示,2016年日本对美贸易赤字为565.3亿美元,2018年则为579.8亿美元,两年间增长了2.6%。把贸易逆差视为眼中钉的特朗普一直没有放弃对日本顺差问题的追究。因此,特朗普就任后,不断要求启动与日本的双边自贸协定谈判,以削减美国的贸易逆差。

四是为明年的大选拉选票。由于不少美国农业重镇都不是特朗普的铁票区,很可能会随着特朗普的政策而改变他们的支持度,因此,为了给2020竞选连任铺路,特朗普十分积极地希望能帮助因中美贸易冲突而影响生计的美国农民。损失惨重的美国农民更希望进入日本市场,其中美国牛肉、猪肉、小麦和乳制品的市场准入成为美方的主要诉求。因此,特朗普反复对安倍强调,日本要购买美国农民因应对中美贸易冲突而多出的玉米,并说这项贸易协议“对我们的农民和农场主来说的确是巨大的协议”。

日本力保“底线”略放松

为了实现快速达成协定的目的,特朗普使出惯用伎俩,以提高汽车税相威逼。美国商务部如期将针对进口汽车及零部件“232调查”的调查报告提交给特朗普,令日本如坐针毡。同时,特朗普也没忘记给日本一颗红枣,即在威逼的同时采取了“利诱”的手段。一是给安倍的众议院大选留出了空间,同意在日本参议院选举前不给安倍施压。二是在要价上做出了一定的让步。首先在谈判内容上,将早期谈判主要集中在农业、工业和数字贸易上,满足了日本的基本要求。其次,在农产品的要价上,没有要求日本做出超过TPP的承诺。美国的些许让步得到了日本的回馈,即放弃了坚决把农产品降税和美国对日本降低汽车关税挂钩的对等要求。最后,日本以放弃削减汽车关税的“底线”要求,换取了美国放弃对日本汽车加征25%关税的可能,也维持了对美农产品降低关税的“底线”,即与CPTPP的标准相同。这份日本的成绩单看起来相当不错。

对RCEP影响有限

日美贸易协定的“早期收获”对RCEP会产生一定的影响。因为日美此次达成的早期收获协定,毕竟是以TPP标准为参照系的,因此,对关税和非关税壁垒的削减力度比较大。同时,日欧EPA和CPTPP均已生效,可能会在一定程度上提高日本在RCEP中的要价。

但我们也不能高估其影响。因为美日贸易协定是在美国的强大压力下签署的,削减日本对美贸易赤字是一个重要因素。这个“迷你”版的贸易协定并不能解决日美贸易中的关键问题,只能起到缓解作用。就如同中美贸易一样,特朗普可能随时拿起其它大棒对日本施压。因此,日本一定会以中国为鉴,不会只靠美国这棵大树,还必须扩大朋友圈,广交朋友,以应对随时可能来自美国的“不测”。同时,与韩国关系的恶化,也严重影响到两国的经济增长。如果RCEP能如期达成,对日韩来说,都是锦上添花的事。因此,美日贸易协定对RCEP的影响有限,RCEP能否年内达成要靠成员的共同努力。

麦北新闻网 返回麦北网首页>>
本文所有观点来源于网络,不代表“麦北新闻网”立场,文字本站自编,转载请注明出处:http://www.csmbw.com/yw/2407.html

麦北新闻网 Copyright © 20019-2020 版权所有 LARGEMS Power by DedeCms 备案号:xxxxxxxxx号